10·15 부동산 대책 한눈에 보기!! 규제 확대·대출 틀어막기

① 규제지역 확대 : 수도권 전역을 묶다

   2025년 10월 15일, 정부는 수도권 주택시장 과열을 차단하기 위해 대대적인 규제 지역 확대 방안을 발표했습니다. 대표적으로 서울 25개 자치구 전역과 경기도의 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양(동안)·용인(수지)·의왕·하남 등 12개 지역이 새롭게 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정됐습니다.
이 같은 지정으로 해당 지역에서는 청약·대출·세제 등 주거환경 전반에 걸친 규제가 한꺼번에 강화됩니다. 특히 토지거래허가구역에 포함된 단지에서는 2년 실거주 의무, 거래 전 허가 절차 등이 추가되면서 투자 목적의 매매는 사실상 어려워졌습니다.

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② 주택담보대출과 금융규제 강화

   이번 대책의 핵심 중 하나는 대출 문턱을 대폭 높이는 금융 규제였습니다. 2025년 10월 16일부터 수도권 규제지역 내 주택담보대출(LTV) 한도가 시가 구간에 따라 차등 적용됩니다. 시가 15억 원 이하 주택은 기존처럼 최대 6억 원까지 대출이 가능하나, 15억 원 초과~25억 원 이하는 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원으로 대출이 제한됩니다. 
또한 ‘스트레스 금리’ 하한이 기존 1.5%에서 3%로 상향되고, DSR(총부채원리금상환비율) 반영 대상에 전세대출이 포함되는 등 금융기관이 대출 심사를 더욱 엄격히 진행하도록 유도됐습니다. 
이러한 조치는 고가 주택으로의 자금 유입을 막고, 차입에 의존한 부동산 투자(갭투자 등)를 근본적으로 억제하겠다는 뜻으로 해석됩니다.

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③ 실수요자·투자자에게 미치는 영향

   이 대책이 발표된 직후, 규제지역 내에서는 막차 거래와 신고가 매매가 속출했습니다. 예컨대 서울 양천구 ‘래미안목동아델리체’ 전용 59.82㎡가 발표 당일 15억 5천만 원에 거래되면서 역대 최고가를 기록했다는 보도가 나왔습니다.
이는 규제 발효 직전 자금 조달을 서두른 실수요자 또는 투자수요가 몰린 결과로 분석됩니다. 반면 장기적으로는 금융 부담이 커지고 대출이 제한되면서 거래 위축·관망세로 이어질 가능성도 제기되고 있습니다.
건물·시설을 관리하는 책임자 입장에서는 이러한 변화가 임대시장 전환, 세입자 금융여건 악화, 공실 리스크 증가 등으로 연결될 수 있으므로 미리 대비하는 것이 중요합니다.

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④ 세제 및 향후 준비사항

   이번 대책 발표에서 세금 강화보다는 세제 조정(보유세·거래세 등) 가능성이 예고됐습니다. 정부는 즉각적인 인상보다는 시장 여건에 따라 단계적으로 조정하겠다는 입장입니다.
그 외에도 불법거래 단속 강화, 토지거래허가구역 내 추가 실거주 의무, 투자 목적 주택 취득 제한 등이 함께 포함되면서 부동산 시장 전체에 구조적 변화가 감지되고 있습니다.

관리 책임자라면 앞으로 다음을 체크해 두는 것이 좋습니다:

◆  해당 건물이 위치한 구역이 규제지역인지 여부

◆  입주자 대출 여건이 변화했는지, 임대차 계약 전 금융심사 영향

◆  임대료 및 공실률 변화 가능성과 관리비 증가 리스크

◆  비규제지역으로의 풍선효과 여부 및 투자전략 수정

 

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   2025년 10월 15일 발표된 대책은 규제지역 확대 + 대출·금융규제 강화 + 세제 조정 예고라는 세 축으로 구성되어 있으며, 특히 수도권 고가주택과 투자수요를 겨냥한 강력한 수요 억제책입니다.