외국인 주택 취득 규제 강화…183일 거주·자금 검증까지 의무화

외국인 부동산 규제, 2025년을 앞두고 어떻게 달라지나

   올해 하반기를 기점으로 외국인의 주택 취득 규제가 전면적으로 강화되고 있다. 개정된 ‘부동산거래신고법 시행령’은 단순한 신고 절차를 넘어 체류 자격, 주소지, 183일 이상 국내 거주 여부까지 확인하도록 함으로써 거래 구조를 한층 촘촘하게 만들었다. 특히 토지거래허가구역에서 주택을 취득하려는 외국인은 허가와 실거주 요건을 동시에 충족해야 하기 때문에 실수요자가 아닌 경우에는 접근 자체가 어려워졌다. 이러한 변화는 올해 2월 10일부터 본격 시행된다.

출처 : 국토교통부

수도권 외국인 주택 거래, 1년 새 40% 가까이 감소

   국토교통부가 공개한 자료에 따르면 올해 9~11월 수도권 외국인 주택 거래는 1080건으로 나타났다. 지난해 같은 기간 1793건 대비 약 40% 줄어든 수치다. 특히 비거주 외국인의 거래로 판단되는 위탁관리인 지정 매입은 56건에서 단 1건으로 98% 감소해 사실상 시장에서 사라진 수준으로 축소됐다. 그 한 건 또한 허가구역 밖 경기도 지역에서 발생해 규제의 실효성이 강하게 드러나고 있다. 서울과 인천에서는 비거주 외국인의 주택 취득이 아예 집계되지 않았다.

허가구역 확대가 만든 변화… 서울·경기·인천 전역에 영향

   올해 8월 21일 국토부는 외국인의 투기 목적 매입을 원천 차단하기 위해 서울 전 지역과 경기 수원·성남·용인 등 23개 시군, 인천 7개 기초지자체를 토지거래허가구역으로 지정했다. 이 조치가 시행된 26일부터는 외국인이 단독주택부터 아파트까지 모든 주거용 부동산을 취득할 때 허가가 필요하며, 취득 후 2년 동안 실거주 의무가 부과됐다. 강남 3구와 용산구 같은 선호 지역의 거래가 절반 가까이 줄어든 것도 이런 규제 강화의 직접적인 결과로 풀이된다.

자금조달계획서 강화… 해외 자금 흐름까지 철저 확인

   이번 시행령에서 가장 눈에 띄는 변화는 자금조달계획서의 세분화다. 기존에는 투기과열지구에서만 제출 의무가 있었지만 이제는 허가구역 전체로 확대됐다. 해외 금융기관 예금액, 해외 차입금, 자금 송금 경로 등 해외 자금의 출처를 낱낱이 기재해야 하고, 국내 조달 자금 또한 보증금 승계 여부나 사업 목적 대출까지 포함해 상세히 작성해야 한다. 국토부는 이를 통해 편법 증여·탈세·무자격 임대업을 사전에 차단할 수 있을 것으로 보고 있다.

 

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전자계약·신고 시스템도 개편… 내년 2월부터 본격 가동

   강화된 정책이 실제로 작동하려면 시스템 정비도 필수적이다. 이에 국토부는 부동산거래신고시스템(RTMS)과 전자계약 플랫폼을 업데이트해 개정 시행령 발효일에 맞춰 인터넷 기반의 신고 절차가 원활히 이뤄지도록 준비 중이다. 빠르게 변화하는 규제 환경 속에서 정보 접근성을 높이려는 조치다. 정부는 이번 개선이 외국인의 투기적 수요를 줄이고, 장기적으로는 주택 시장의 안정성과 투명성 확보에 기여할 것이라고 전망한다.